sexta-feira, 17 de março de 2017

Fechamento Fevereiro 2017 | R$ 281.223,67 (+6,6%)

Olá companheiros da Finansfera! 
Segue fechamento de FEVEREIRO / 2017:

Resumo:
- Carteira [ líquida ] atual: R$ 281.223,67
Valor gasto no imóvel até fev/17: R$ 210.394,77
- Valor Total de Patrimônio (carteira + apê): R$ 491.618,44

- Variação da Carteira no período (fev/17): +6,6%
- Variação da Carteira em 12 meses (até fev/17): + 41,6%
- Rentabilidade do período (jan/17): + 2,67%
- Rentabilidade do ano (até jan/17): + 5,05%
- Rentabilidade em 12 meses (mar/16 a fev/17): + 16,88%

Índices do mercado:
- Dólar Comercial 01/03 - R$ 3,09
- Meta Selic - 12,25%

Situação da Carteira no final de FEVEREIRO / 2017:

Evolução da Carteira - Histórico Completo - Registros de Fevereiro




Distribuição do Patrimônio - Histórico até Fevereiro / 2017:



Olá amigos!

O atraso no fechamento se deu porque estava viajando, e pra ser sincero não quis nem saber de finanças! Fui viajar, conhecer lugares novos e tentar relaxar. Foi uma viagem bem legal e quem sabe em breve eu posto sobre ela aqui.

A alta variação se deu devido ao recebimento de férias, ou seja, mês que vem o crescimento patrimonial será pífio.

A rentabilidade de fevereiro foi ótima, puxada pela variação do valor de face dos Títulos Públicos que tenho e principalmente pela valorização dos FII. Hoje, apesar da minha carteira de ativos financeiros estar próximo dos R$ 300K, posso dizer que possuo quase meio milhão em ATIVOS, graças ao apartamento, que está alugado e em breve receberei o primeiro aluguel.
Pois é, eu poderia estar ganhando mais dinheiro, custo de oportunidade e bla bla bla, mas está bom. Está sendo uma experiência interessante.

Sobre a garota que eu conheci, já era. Voltei a sair com outra garota... que tem um perfil mais parecido com o meu e que eu admiro muito. Vamos ver no que dá.

Já pararam pra pensar como fica abstrato quando se tem uma certa quantia de dinheiro? Uns tempos atrás, tive que sacar uns 6mil reais da minha conta, e era MUITO dinheiro! Sério, fiquei até com medo de ser roubado.

Normalmente eu pago tudo no cartão de crédito e só ando com cerca de 80 reais na carteira, caso seja necessário. Não tenho nem ideia de quanto é R$ 281.223,67. Pra mim, é muita grana. Suficiente para bancar 11 anos das minhas despesas atuais (sem contar os juros que essa grana rende).

Muita gente sofre muito para poupar. Creio que eu estou naquele estágio onde o esforço é quase nulo. É natural deixar de comprar algo se o preço dele não condiz com o seu "valor". Este ano, parei de comprar coisas materiais, que estão se acumulando na minha casa... e vou focar mais em experiências, viagens ou cursos.

Tenho "quase" certeza que não irei precisar da aposentadoria via INSS. Minha meta financeira é chegar ao Milhão (somente em ativos financeiros) aos 35 anos. Serão quase 6 anos de caminhada, que com certeza não se encerrará quando eu chegar lá. Logo, vejo meus colegas preocupados com a reforma da previdência e tal, muitos inclusive ganham igual ou mais do que eu. Tenho um amigo, tem 29 anos, não é casado (apesar de namorar) e, apesar de ganhar quase 8 mil reais, vive no cheque especial.

Complicado. Já dei algumas dicas mas... não adianta.

É isso amigos, sucesso a todos e grande abraço!

sábado, 25 de fevereiro de 2017

Como financiei meu apartamento [ Parte II ]

Continuação de

Após minha falha tentativa de tentar realizar meu financiamento pela Caixa, tive que ir atrás, as pressas, de outro banco. Na época, pela agilidade por eu ser correntista e também por ser a segunda melhor taxa que encontrei, optei pelo Banco do Brasil.



A modalidade de financiamento é a mesma: PRÓ-COTISTA AQUISIÇÃO.
Financiei então R$ 130.000,00 para pagar em 72 meses.




Porém, com taxas de juros mais salgadas, detalhadas a seguir:


Percebam que os juros pelo Banco do Brasil, mesmo sendo da linha de crédito PRÓ-COTISTA, ainda não é dos mais baratos.

A dúvida: Quitar ou Financiar?

Na época do financiamento, eu possuía aproximadamente R$ 225.000 guardados.  Se eu quitasse o apartamento, teria que desembolsar R$ 130.000 de saldo devedor, mais as despesas posteriores (armários, box, documentação de registro...). 
Busquei negociação com a incorporadora, mas o poder de barganha nesta situação é baixo, pois você já tem contrato com eles, é indiferente pra eles se você quitar ou pegar um financiamento.

Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros e tarifas referentes ao financiamento, por mês. Foi então que decidi arriscar, pois acreditava que conseguiria uma rentabilidade em investimentos maiores que a taxa que eu pagaria.

Algo que para mim pesou bastante também na escolha por não quitar: é possível utilizar seu saldo ATIVO do FGTS durante o período de pagamento do financiamento!

Este assunto vai gerar um post a parte, quando eu o fizer, mas o fato é que como eu sou trabalhar CLT e recebo FGTS todo bendito mês, poderei utilizá-lo para efetuar parte do pagamento da prestação OU fazer a amortização do saldo devedor (que é o que farei).

Na prática, poderei tirar o dinheiro que rende apenas 3% a.a. das mãos do governo e utilizá-lo para diminuir o saldo devedor e consequentemente, a quantidade de parcelas.

Em resumo, resolvi financiar pois:
- Acreditava que minha carteira de investimentos renderia mais que 0,91%
- Possibilidade de utilizar o FGTS Ativo durante o período de financiamento, reduzindo assim os juros e taxas atreladas a quantidade de parcelas e ao saldo devedor.
- Ficaria com o dinheiro comigo e não precisaria me descapitalizar.
- Na "pior das hipóteses", se eu me arrepender ou mudar de opinião, posso quitar o apartamento a qualquer momento. Se eu quito logo de cara, não tenho a opção de "financiar depois".

Comparando a Simulação com os Valores Reais

Quem já financiou um imóvel ou qualquer outra coisa já deve ter simulado os valores, para analisar o que sairia do bolso todo mês.

A Simulação do meu financiamento com o Banco do Brasil ficou da seguinte forma (mostrarei só as 2 primeiras e 2 ultimas, para não ficar muito extenso):


Sendo:
PRESTAÇÃO: O valor previsto que você irá pagar, na parcela em questão
CAPITAL: O quanto é amortizado de seu saldo devedor.
JUROS: Valor a ser pago de juros, de acordo com a taxa nominal acordada
SEGURO MIP: Seguro por morte ou invalidez permanente do Mutuário
SEGURO DFI: Seguro de danos físicos ao imóvel
TARIFA DE ADM: Tarifa para o Banco

Vou mostrar também a outra simulação que fiz, dessa vez considerando uma previsão de correção pela TR: 



Observem que a TR tem um peso significativo no peso da prestação ao longo do tempo.

A tabela a seguir mostra os valores que reais que eu paguei até o momento:


Agora os comentários:
- A parcela "0" é referente a diferença de dias do mês que fechei o financiamento para o pagamento da primeira prestação.
- Observem que a taxa TR tem uma variação inversa na que é mostrada na Simulação (ela começa alta e vai diminuindo, o que faz sentido, pois ela é uma correção do saldo devedor).
- A grandeza das parcelas é a mesma da simulação, mas algo que percebi é que o "Capital", que é o valor a ser amortizado, muda todo mês.

Ainda não entendi como é calculado, mas percebi um padrão:

Basicamente:

Capital + TR = Saldo Devedor / Parcelas Restantes

Pegando a prestação 6, por exemplo:
Como o financiamento total é 72 meses, faltam 66 parcelas.
O Saldo Devedor é de R$ 120.453,59

Logo:
1.631,18 + 193,86 = 120.453,59 / 72
1.825,04 = 1.825,05

Está valendo a pena financiar?


Atualmente, estou pagando em média, 0,95% em "Juros + Tarifas + Seguro", valor dentro do previsto.

Neste mesmo período, tive uma rentabilidade média de 1,45% em minha carteira. Ou seja, até o presente momento, estou positivo em R$ 6.314,31 por ter escolhido financiar e não ter quitado meu apartamento.

Cheguei nesses valores criando uma Carteira Virtual, como se eu tivesse separado os R$ 130.000 e aplicado sobre ele a rentabilidade da minha Carteira atual. Todo mês então, eu 'desconto' dessa carteira o valor da prestação, e comparo o Saldo que fica na "Carteira Virtual" com meu Saldo Devedor do Financiamento.


Então amigos, por enquanto, sim, entre Quitar e Financiar, mesmo não tendo pego a melhor taxa de juros (da Caixa), ainda está valendo a pena.

Monitoro todo mês meus financiamentos e minha carteira para analisar se estou no 'lucro ou prejuízo'.

Conclusão

Acho cedo ainda para eu dizer se ter comprado o apartamento ou não foi um bom negócio. Como é de conhecimento, vivemos em uma forte recessão imobiliária, em virtude do grande aumento dos juros nos últimos anos, diminuindo o crédito, o boom de ofertas em algumas cidades e a recessão econômica em geral. Como toda crise... um dia irá se recuperar, o mercado é cíclico.

Eu comprei meu apartamento para moradia, quando peguei ele na planta, nem imaginava que seria capaz de quitá-lo quando ele ficasse pronto, mas tive essa oportunidade.

Tentei fugir do senso comum ao já tentar quitá-lo ao invés de analisar outras opções.

Particularmente, estou muito tranquilo com meu apartamento e como andam as coisas. Tenho em ativos financeiro valor suficiente para quitá-lo quando quiser, o que por enquanto não é minha intenção.

Vi uma boa oportunidade também de usar meu FGTS tanto na aquisição como no financiamento.

Os planos de moradia mudaram, acabou que não moro nele e hoje o apartamento está alugado, gerando uma pequena renda passiva. Ou seja, ele oficialmente pode ser classificado como um gerador de renda.

É isso amigos, o foco não era bem um tutorial de como financiar, pois isso está cheio por ae na internet, e sim mostrar valores REAIS de um financiamento, além de buscar analisar de outra forma..
Obviamente, cada contrato, cada banco, tem suas particularidades, antes de fechar qualquer negócio, leia atentamente tudo, faça simulações, registre, guarde, calcule... a minha situação não será necessariamente igual a sua..


Grande abraço e obrigado pela visita!

Links Sugeridos:

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

Como financiei meu apartamento [ Parte I ]

O sonho de muitas famílias é possuir seu próprio imóvel. Isso na grande maioria das pessoas é a maior despesa ao longo da vida. Devido ao alto valor gasto, poucos são aqueles com capacidade para comprar este tipo de bem a vista. Normalmente, para quem planeja adquirir uma casa ou apartamento terá como primeira preocupação financeira o famoso financiamento. E será sobre isso que falarei hoje, a história, com todos os números e detalhes, de um financiamento REAL, o do meu apartamento.



Em 2012, comprei um apartamento na planta. A construtora tinha um bom histórico, me agradou os valores, a localização e a planta do apartamento. Descrevi neste post como se deu as despesas durante a obra, que pendurou até 2016.
Quando o prédio ficou pronto, se faz necessário encerrar seus débitos com a construtora para “pegar as chaves”. Isso pode ser feito basicamente de 2 formas: quitando com recursos próprios ou utilizando um financiamento.
Eu optei pelo financiamento. Não queria me descapitalizar e minha expectativa é que com o dinheiro investido, eu conseguiria ganhar mais juros do que estaria pagando ao banco.
Minha primeira tentativa foi buscar um financiamento com a CAIXA...

Tentando o financiamento com a Caixa..


Essa foi uma época de bastante estresse. Nunca me preocupei com relação ao meu crédito no mercado, pois tenho um bom salário e um bom histórico de pagamento. A CAIXA foi a minha primeira opção, pois ela, assim como o BANCO DO BRASIL, possui a linha de crédito PRÓ-COTISTA.
A linha Pró-Cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel. Eu me enquadrava em todas as condições.
Meu financiamento seria de R$ 130.000,00 para serem pagos em 72 meses, ou 6 anos.
Utilizando a linha PROCOTISTA + Relacionamento + Conta Salário c/ a Caixa era possível obter uma taxa de juros nominais de 7,58% a.a. + TR.



Aqui um comentário: é muito importante, ao fechar um financiamento, observar qual é o seu CET ( Custo Efetivo Total ao ano). 


O CET informa qual será seu custo total, no caso deste financiamento, era de 9,63% a.a.
Era uma excelente taxa e com certeza eu iria conseguir bate-la através de investimentos, entrei com minha documentação e dei entrada, através de uma correspondente da Caixa.
Porém, tive um ‘pequeno’ problema.

A Triste Notícia

No começo de 2016, o assunto da vez eram as pedaladas fiscais e como o Governo estava atrasando repasses de recursos destinados a benefícios sociais aos bancos públicos. Coincidentemente ou não, meu processo de aprovação de cadastro estava demorando demais. Até que, depois de tanto pressionar a correspondente da Caixa, ela me fala que o banco estava SEM DINHEIRO e que não tinha previsão de liberar novos financiamentos!
...Dias depois, me deparo com esta notícia:



Meu apartamento estava justamente enquadrado nessa faixa. 
Não fiquei desesperado, pois sabia que eu tinha o dinheiro caso precisasse quitar o apartamento, mas que me deu uma raiva... ahh, isso deu.
Minha alternativa foi ir no banco pelo qual sou correntista... mas aí, eu conto no próximo post!

Grande abraço.

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