sábado, 25 de fevereiro de 2017

Como financiei meu apartamento [ Parte II ]

Continuação de

Após minha falha tentativa de tentar realizar meu financiamento pela Caixa, tive que ir atrás, as pressas, de outro banco. Na época, pela agilidade por eu ser correntista e também por ser a segunda melhor taxa que encontrei, optei pelo Banco do Brasil.



A modalidade de financiamento é a mesma: PRÓ-COTISTA AQUISIÇÃO.
Financiei então R$ 130.000,00 para pagar em 72 meses.




Porém, com taxas de juros mais salgadas, detalhadas a seguir:


Percebam que os juros pelo Banco do Brasil, mesmo sendo da linha de crédito PRÓ-COTISTA, ainda não é dos mais baratos.

A dúvida: Quitar ou Financiar?

Na época do financiamento, eu possuía aproximadamente R$ 225.000 guardados.  Se eu quitasse o apartamento, teria que desembolsar R$ 130.000 de saldo devedor, mais as despesas posteriores (armários, box, documentação de registro...). 
Busquei negociação com a incorporadora, mas o poder de barganha nesta situação é baixo, pois você já tem contrato com eles, é indiferente pra eles se você quitar ou pegar um financiamento.

Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros e tarifas referentes ao financiamento, por mês. Foi então que decidi arriscar, pois acreditava que conseguiria uma rentabilidade em investimentos maiores que a taxa que eu pagaria.

Algo que para mim pesou bastante também na escolha por não quitar: é possível utilizar seu saldo ATIVO do FGTS durante o período de pagamento do financiamento!

Este assunto vai gerar um post a parte, quando eu o fizer, mas o fato é que como eu sou trabalhar CLT e recebo FGTS todo bendito mês, poderei utilizá-lo para efetuar parte do pagamento da prestação OU fazer a amortização do saldo devedor (que é o que farei).

Na prática, poderei tirar o dinheiro que rende apenas 3% a.a. das mãos do governo e utilizá-lo para diminuir o saldo devedor e consequentemente, a quantidade de parcelas.

Em resumo, resolvi financiar pois:
- Acreditava que minha carteira de investimentos renderia mais que 0,91%
- Possibilidade de utilizar o FGTS Ativo durante o período de financiamento, reduzindo assim os juros e taxas atreladas a quantidade de parcelas e ao saldo devedor.
- Ficaria com o dinheiro comigo e não precisaria me descapitalizar.
- Na "pior das hipóteses", se eu me arrepender ou mudar de opinião, posso quitar o apartamento a qualquer momento. Se eu quito logo de cara, não tenho a opção de "financiar depois".

Comparando a Simulação com os Valores Reais

Quem já financiou um imóvel ou qualquer outra coisa já deve ter simulado os valores, para analisar o que sairia do bolso todo mês.

A Simulação do meu financiamento com o Banco do Brasil ficou da seguinte forma (mostrarei só as 2 primeiras e 2 ultimas, para não ficar muito extenso):


Sendo:
PRESTAÇÃO: O valor previsto que você irá pagar, na parcela em questão
CAPITAL: O quanto é amortizado de seu saldo devedor.
JUROS: Valor a ser pago de juros, de acordo com a taxa nominal acordada
SEGURO MIP: Seguro por morte ou invalidez permanente do Mutuário
SEGURO DFI: Seguro de danos físicos ao imóvel
TARIFA DE ADM: Tarifa para o Banco

Vou mostrar também a outra simulação que fiz, dessa vez considerando uma previsão de correção pela TR: 



Observem que a TR tem um peso significativo no peso da prestação ao longo do tempo.

A tabela a seguir mostra os valores que reais que eu paguei até o momento:


Agora os comentários:
- A parcela "0" é referente a diferença de dias do mês que fechei o financiamento para o pagamento da primeira prestação.
- Observem que a taxa TR tem uma variação inversa na que é mostrada na Simulação (ela começa alta e vai diminuindo, o que faz sentido, pois ela é uma correção do saldo devedor).
- A grandeza das parcelas é a mesma da simulação, mas algo que percebi é que o "Capital", que é o valor a ser amortizado, muda todo mês.

Ainda não entendi como é calculado, mas percebi um padrão:

Basicamente:

Capital + TR = Saldo Devedor / Parcelas Restantes

Pegando a prestação 6, por exemplo:
Como o financiamento total é 72 meses, faltam 66 parcelas.
O Saldo Devedor é de R$ 120.453,59

Logo:
1.631,18 + 193,86 = 120.453,59 / 72
1.825,04 = 1.825,05

Está valendo a pena financiar?


Atualmente, estou pagando em média, 0,95% em "Juros + Tarifas + Seguro", valor dentro do previsto.

Neste mesmo período, tive uma rentabilidade média de 1,45% em minha carteira. Ou seja, até o presente momento, estou positivo em R$ 6.314,31 por ter escolhido financiar e não ter quitado meu apartamento.

Cheguei nesses valores criando uma Carteira Virtual, como se eu tivesse separado os R$ 130.000 e aplicado sobre ele a rentabilidade da minha Carteira atual. Todo mês então, eu 'desconto' dessa carteira o valor da prestação, e comparo o Saldo que fica na "Carteira Virtual" com meu Saldo Devedor do Financiamento.


Então amigos, por enquanto, sim, entre Quitar e Financiar, mesmo não tendo pego a melhor taxa de juros (da Caixa), ainda está valendo a pena.

Monitoro todo mês meus financiamentos e minha carteira para analisar se estou no 'lucro ou prejuízo'.

Conclusão

Acho cedo ainda para eu dizer se ter comprado o apartamento ou não foi um bom negócio. Como é de conhecimento, vivemos em uma forte recessão imobiliária, em virtude do grande aumento dos juros nos últimos anos, diminuindo o crédito, o boom de ofertas em algumas cidades e a recessão econômica em geral. Como toda crise... um dia irá se recuperar, o mercado é cíclico.

Eu comprei meu apartamento para moradia, quando peguei ele na planta, nem imaginava que seria capaz de quitá-lo quando ele ficasse pronto, mas tive essa oportunidade.

Tentei fugir do senso comum ao já tentar quitá-lo ao invés de analisar outras opções.

Particularmente, estou muito tranquilo com meu apartamento e como andam as coisas. Tenho em ativos financeiro valor suficiente para quitá-lo quando quiser, o que por enquanto não é minha intenção.

Vi uma boa oportunidade também de usar meu FGTS tanto na aquisição como no financiamento.

Os planos de moradia mudaram, acabou que não moro nele e hoje o apartamento está alugado, gerando uma pequena renda passiva. Ou seja, ele oficialmente pode ser classificado como um gerador de renda.

É isso amigos, o foco não era bem um tutorial de como financiar, pois isso está cheio por ae na internet, e sim mostrar valores REAIS de um financiamento, além de buscar analisar de outra forma..
Obviamente, cada contrato, cada banco, tem suas particularidades, antes de fechar qualquer negócio, leia atentamente tudo, faça simulações, registre, guarde, calcule... a minha situação não será necessariamente igual a sua..


Grande abraço e obrigado pela visita!

Links Sugeridos:

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

Como financiei meu apartamento [ Parte I ]

O sonho de muitas famílias é possuir seu próprio imóvel. Isso na grande maioria das pessoas é a maior despesa ao longo da vida. Devido ao alto valor gasto, poucos são aqueles com capacidade para comprar este tipo de bem a vista. Normalmente, para quem planeja adquirir uma casa ou apartamento terá como primeira preocupação financeira o famoso financiamento. E será sobre isso que falarei hoje, a história, com todos os números e detalhes, de um financiamento REAL, o do meu apartamento.



Em 2012, comprei um apartamento na planta. A construtora tinha um bom histórico, me agradou os valores, a localização e a planta do apartamento. Descrevi neste post como se deu as despesas durante a obra, que pendurou até 2016.
Quando o prédio ficou pronto, se faz necessário encerrar seus débitos com a construtora para “pegar as chaves”. Isso pode ser feito basicamente de 2 formas: quitando com recursos próprios ou utilizando um financiamento.
Eu optei pelo financiamento. Não queria me descapitalizar e minha expectativa é que com o dinheiro investido, eu conseguiria ganhar mais juros do que estaria pagando ao banco.
Minha primeira tentativa foi buscar um financiamento com a CAIXA...

Tentando o financiamento com a Caixa..


Essa foi uma época de bastante estresse. Nunca me preocupei com relação ao meu crédito no mercado, pois tenho um bom salário e um bom histórico de pagamento. A CAIXA foi a minha primeira opção, pois ela, assim como o BANCO DO BRASIL, possui a linha de crédito PRÓ-COTISTA.
A linha Pró-Cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel. Eu me enquadrava em todas as condições.
Meu financiamento seria de R$ 130.000,00 para serem pagos em 72 meses, ou 6 anos.
Utilizando a linha PROCOTISTA + Relacionamento + Conta Salário c/ a Caixa era possível obter uma taxa de juros nominais de 7,58% a.a. + TR.



Aqui um comentário: é muito importante, ao fechar um financiamento, observar qual é o seu CET ( Custo Efetivo Total ao ano). 


O CET informa qual será seu custo total, no caso deste financiamento, era de 9,63% a.a.
Era uma excelente taxa e com certeza eu iria conseguir bate-la através de investimentos, entrei com minha documentação e dei entrada, através de uma correspondente da Caixa.
Porém, tive um ‘pequeno’ problema.

A Triste Notícia

No começo de 2016, o assunto da vez eram as pedaladas fiscais e como o Governo estava atrasando repasses de recursos destinados a benefícios sociais aos bancos públicos. Coincidentemente ou não, meu processo de aprovação de cadastro estava demorando demais. Até que, depois de tanto pressionar a correspondente da Caixa, ela me fala que o banco estava SEM DINHEIRO e que não tinha previsão de liberar novos financiamentos!
...Dias depois, me deparo com esta notícia:



Meu apartamento estava justamente enquadrado nessa faixa. 
Não fiquei desesperado, pois sabia que eu tinha o dinheiro caso precisasse quitar o apartamento, mas que me deu uma raiva... ahh, isso deu.
Minha alternativa foi ir no banco pelo qual sou correntista... mas aí, eu conto no próximo post!

Grande abraço.

Link sugerido:

quinta-feira, 2 de fevereiro de 2017

Fechamento Janeiro 2017 | R$ 263.714,86 (+4,03%)

Olá companheiros da Finansfera! 
Segue fechamento de JANEIRO / 2017:

Resumo:
- Carteira [ líquida ] atual: R$ 263.714,86
Valor gasto no imóvel até jan/17: R$ 206.727,32
- Valor Total de Patrimônio (carteira + apê): R$ 470.442,18

- Variação da Carteira no período (jan/17): +4,03%
- Variação da Carteira em 12 meses (até jan/17): + 38,34%
- Rentabilidade do período (jan/17): + 2,32%
- Rentabilidade do ano (até jan/17): + 2,32%
- Rentabilidade em 12 meses (fev/16 a jan/17): + 15,11%

Benchmark:
- Ibovespa (fev/16 até jan/17): + 60,05%
- IFIX (fev/16 até jan/17): + 45,93 %
- DI (fev/16 até jan/17): + 13,98%
- Poupança (de jan até dez/16): + 7,62%
- IPCA (12 meses): + 6,28% 

Índices do mercado:
- Dólar Comercial 02/02 - R$ 3,15
- Meta Selic - 13,00%

Situação da Carteira no final de JANEIRO / 2017:

Evolução da Carteira - Histórico Completo - Registros de Janeiro

Evolução do Patrimônio / Distribuição - Histórico até JANEIRO / 2017:


Distribuição do Patrimônio:


Olá Amigos!

Em janeiro registrei meu melhor mês até hoje, em termos de rentabilidade. Sim, eu sei que para quem possui a carteira bem exposta em RV, meus 2,32% não são grande coisa, mas para mim.. ainda é novidade! Rentabilidade puxada devido a minha (pouca) exposição em FII. Os títulos do Tesouro Direto tiveram uma boa variação positiva no valor de face também.
Estou mais satisfeito com a minha distribuição das LCA/LCI/CDB/Debentures que possuo. Até 1 ano atrás, só possuía a LCA do BB a 84%DI, que hoje acabou virando meu fluxo de caixa e (por enquanto) minha reserva de emergência, devido a liquidez d+0.
Sobre meu apartamento, finalmente consegui alugá-lo. Esta é a minha primeira experiência na locação de imóveis, portanto, fiz sem pressa, até por não conhecer direito a dinâmica do mercado. Tentei negociar os valores até dezembro, onde não tive sucesso em atingir o mínimo que gostaria. Cansado de esperar... e de ficar pagando condomínio sem utilizá-lo, resolvi aceitar o que a demanda está pagando.. irei receber R$ 900,00 por mês (sendo que o primeiro aluguel somente cairá em abril). Além disso, deixarei de gastar aprox. R$ 300,00 em condomínio. Ou seja, um impacto positivo de + 1.200,00 nos próximos meses.
Ou seja, pelo menos no papel, oficialmente, meu maior passivo (apartamento) acabou de virar um ativo e fonte de renda. Agora que tenho mais dados, poderei concluir meu post sobre FINANCIAMENTO, e futuramente farei um sobre a rentabilidade do aluguel e minha experiência com isso.

Estou saindo com uma garota nova, que conheci esses dias, e curtindo muito ela... Talvez até vire uma candidata a ser a Sra. Japoneuza, quem sabe? Ainda é cedo para dizer, mas o começo está bem legal... faz tempo que eu não me empolgo com uma garota assim...

Bom amigos, grande abraço a Todos!

"Transportai um punhado de terra todos os dias e fareis uma montanha."